Từ chuyện của Evergrande: Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Mấy ngày qua, những rắc rối của Tập đoàn China Evergrande liên quan đến việc sử dụng đòn bẩy tín dụng quá cao khi cố gắng tạo ra lợi nhuận lớn hơn trên tài sản mà DN có, đang gây rúng động dư luận quốc tế. Evergrande có hệ số nợ vay và nợ phải trả cao hơn “lằn ranh đỏ”, đồng thời nợ đến hạn trả cũng cao.

Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở tại Việt Nam nhìn chung vẫn ở mức cho phép, riêng 4 công ty cao hơn 1 lần.
MBKE cho rằng tỷ lệ nợ vay của Evergrande ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp BĐS hiện nay tại Việt Nam.

Câu chuyện của Evergrande Group

Tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc – Evergrande Group đang lâm vào tình cảnh khốn khó về tài chính. Theo báo cáo thường niên 2020, doanh nghiệp phát triển 798 dự án bất động sản tại 234 thành phố của Trung Quốc với quỹ đất 231 triệu m2. Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản đạt 350 tỷ USD với tổng nợ phải trả hơn 300 tỷ USD. Trong đó, nợ vay tài chính là 111 tỷ USD.

Đối với 3 “lằn ranh đỏ” mà chính quyền Trung Quốc vạch ra, nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty là 204% (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn là 0,4 (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phải trả/tổng tài sản là 85% (ngưỡng giới hạn 70%). Như vậy, 2 chỉ số là nợ vay/vốn chủ sở hữu và nợ phải trả/tổng tài sản của Evergrande Group đều vượt “lằn ranh”.

Từ chuyện của tập đoàn Evergrande vỡ nợ — Khủng hoảng của Tập đoàn China Evergrande

Ba “lằn ranh đỏ” được Trung Quốc đặt ra nhằm mục đích kiểm soát giá nhà, quản lý thị trường đất đai, phân bổ tín dụng hợp lý cho thị trường bất động sản… Giá bất động sản tại Trung Quốc đã tăng trong 20 năm qua, nhiều người không thể mua nhà. Trung Quốc cũng muốn nắn dòng vốn tín dụng vào các ngành kinh tế khác ngoài bất động sản. Chính sách này khiến các công ty phải giảm giá bán bất động sản để thúc đẩy doanh số, tăng vòng quay tài sản, cắt bớt các loại chi phí. Evergrande Group ghi nhận giá trị hợp lý các bất động sản tập đoàn đầu tư năm 2020 giảm 15,8% so với năm trước, theo báo cáo thường niên 2020.

Áp lực trả nợ của Evergrande Group dồn vào các khoản nợ ngắn hạn. Báo cáo tài chính quý II/2021 ghi nhận công ty có 37 triệu USD nợ phải trả dưới 1 năm, chiếm 42% tổng nợ vay. Các khoản nợ phải trả trong 1 – 2 năm hay 2 – 5 năm chiếm khoảng 27 – 18%, còn lại là nợ trên 5 năm. Lãi suất trung bình cho các khoản vay ở mức 9,02%, thấp hơn mức 9,49% cuối năm 2020.

Ngay trong tuần này, theo dữ liệu từ S&P Global Ratings, công ty sẽ phải trả khoản lãi 83 triệu USD cho lô trái phiếu 2 tỷ USD. Đây chính là phép thử cho khả năng tài chính của Evergrande Group trước nguy cơ “có thể vỡ nợ”.

Đối với doanh nghiệp Việt Nam

Giá nhà đất tại Việt Nam được khảo sát bởi nhiều đơn vị nghiên cứu đều có giá cao hơn nhiều lần thu nhập người dân. Khảo sát từ Navigos vào cuối năm 2020 cho biết, với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường tại TP HCM và Hà Nội là 72 triệu đồng/ năm, giá căn hộ 2 phòng ngủ gấp 28 lần. Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá căn hộ cũng cao gấp 17 lần thu nhập trung bình.

Trong buổi làm việc với Bộ Xây dựng hồi tháng 5 mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính nói thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu. Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở.

Về tình hình tài chính, thống kê từ 19 doanh nghiệp bất động sản nhà ở có tổng nợ vay tại ngày 30/6 là 113.539 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 2 doanh nghiệp có tổng nợ vay trên 10.000 tỷ đồng là Novaland (HoSE: NVL) và Vinhomes (HoSE: VHM). Số nợ vay từ 2 doanh nghiệp này chiếm 65% tổng nợ vay của các nhóm công ty được thống kê.

Từ chuyện của Evergrande Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Novaland có nợ vay 51.303 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu kỳ. Trong cơ cấu nợ vay, 35% là nợ ngắn hạn, còn lại là nợ dài hạn.

Đối với Vinhomes, tổng nợ vay của doanh nghiệp đã giảm 8% so với đầu kỳ, còn 22.862 tỷ đồng. Cơ cấu nợ vay khá cân đối giữa nợ ngắn hạn và dài hạn.

Một số doanh nghiệp có nợ vay giảm như Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG, giảm 5%), TTC Land (HoSE: SCR, giảm 21%) hay Phát Đạt (HoSE: PDR, giảm 27%). Nếu như TTC Land giảm 400 tỷ đồng nợ vay dài hạn từ nguồn trái phiếu thì Phát Đạt giảm 900 tỷ đồng nợ ngắn hạn từ nguồn vay ngân hàng, trái phiếu và vay bên khác.

Xét về hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu, 4/19 doanh nghiệp có kết quả lớn hơn 1 lần là Novaland (1,29 lần), Hà Đô (HoSE: HDG; 1,53 lần), Văn Phú – Invest (HoSE: VPI; 1,07 lần) và An Gia (HoSE: AGG: 1,04 lần).

Ngoài các doanh nghiệp bất động sản nhà ở nói trên, một doanh nghiệp đa ngành có tỷ trọng doanh thu từ bất động sản lớn là Vingroup. Doanh nghiệp có số nợ vay tài chính ở mức 137.172 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với Novaland. Tuy nhiên, nợ vay/vốn chủ sở hữu xấp xỉ 1 lần. Khác các doanh nghiệp trong danh sách thống kê này, Vingroup ngoài mảng bất động sản còn đầu tư nhiều ngành nghề khác, bao gồm sản xuất ôtô, xe điện… Điều này khá tương đồng với con đường của Evergrande khi trong thời gian gần đây đã ra mắt 9 mẫu xe điện và chuẩn bị sản xuất ôtô.

Tuy vậy, theo nhận định bước đầu của Chứng khoán Maybank Kim Eng (MBKE), việc so sánh câu chuyện của Evergrande với một số doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh tương đồng tại Việt Nam là không thật sự phù hợp. Báo cáo chỉ ra một trong những khác biệt có thể thấy rõ nhất (cũng là vấn đề nghiêm trọng nhất của Evergrande) là tỷ lệ nợ vay của tập đoàn này ở một mức rất cao, cao hơn hẳn so với tất cả các doanh nghiệp BĐS hiện nay tại Việt Nam.

Từ khủng hoảng của Tập đoàn China Evergrande: Cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trao đổi với Kinh tế & Đô thị xoay quanh sự việc này, chuyên gia bất động sản (BĐS) Trần Khánh Quang nhận định, nhiều Doanh Nghiệp BĐS tại Việt Nam cũng đang áp dụng phương thức phát hành trái phiếu được cho là tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Có ý kiến cho rằng, dù ngấp nghé bờ vực sụp đổ, Tập đoàn China Evergrande vẫn sẽ vượt qua khó khăn vì có sự trợ giúp từ chính quyền. Ông đánh giá sao về nhận định này?

– Có rất nhiều nguyên nhân khiến Tập đoàn China Evergrande lâm vào cuộc khủng hoảng thanh khoản, trở thành nhà phát triển BĐS nợ nhiều nhất toàn cầu. Trong đó, đáng chú ý, có 3 nguyên nhân sau: Thứ nhất, Evergrande kinh doanh theo cách vay mượn số lượng tiền lớn để làm các dự án BĐS hay còn gọi là “tay không bắt giặc”. Thứ hai, hoạt động đầu tư đa ngành thiếu tập trung, khi vừa sở hữu ngân hàng, đội bóng đá, công ty xe điện, thực phẩm, truyền thông, âm nhạc… song nguồn tài chính giúp Evergrande mở rộng sang các lĩnh vực này đều đến từ các khoản vay.

Thứ ba, cũng giống đại đa số các DN khác, hoạt động kinh doanh của Evergrande chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Vì vậy, khi nhận diện được tình hình tài chính khó khăn với tích lũy khối nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD, nhiều nhà đầu tư đã bán tháo cổ phiếu của Evergrande. Đây là “cú đấm” mạnh nhất, đẩy Evergrande đến gần hơn bờ vực phá sản. Vì vậy, nếu chính quyền Trung Quốc có can thiệp thì cũng chỉ dừng lại ở mức khắc phục hậu quả, chứ khó mà thay đổi hậu quả và sự đổ vỡ của Evergrande là tất yếu.

Nếu Evergrande thật sự phá sản thì những đối tượng nào sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, thưa ông?

– Những rắc rối của Evergrande xuất phát từ việc DN này ôm đồm nhiều lĩnh vực bằng nguồn vốn vay lớn. Vì điều này, cú sốc về “bom nợ” của Evergrande sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến 3 nhóm đối tượng có liên quan, gồm khách hàng mua BĐS; hệ thống tài chính (quỹ đầu tư, ngân hàng…) và cổ đông.

Nếu như khách hàng mua BĐS chới với không biết dự án sẽ đi về đâu, thì hệ thống tài chính, những quỹ đầu tư vốn, ngân hàng cho vay… đứng trước nguy cơ khó thu hồi vốn. Đặc biệt, cổ đông là nhóm đối tượng chịu nguy cơ thiệt hại nặng nề nhất vì tài sản có thể về 0 đồng bất cứ lúc nào.

Theo ông, thông qua sự kiện Evergrande có thể rút ra được những bài học kinh nghiệmnào cho các DN kinh doanh BĐS tại Việt Nam?

– Xét về bản chất, BĐS là ngành kinh doanh nặng vốn, để tồn tại và phát triển buộc các DN kinh doanh trong lĩnh vực này phải linh động, thậm chí đôi chút liều lĩnh cho bài toán mang tên “vốn”. Thực tế cho thấy, giống như chiến lược vốn của Evergrande, nhiều DN BĐS tại Việt Nam hiện nay cũng đang có sự liên quan mật thiết đến rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong đó, đáng lo ngại nhất chính là tình trạng phát hành trái phiếu nở rộ, hoạt động này đang cạnh tranh gay gắt với công tác huy động vốn của các ngân hàng. Thậm chí, nhiều DN theo tôi đánh giá hoạt động kinh doanh không hiệu quả nhưng vẫn huy động vốn theo phong trào, điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho chính DN và nhà đầu tư mua trái phiếu từ DN.

Cụ thể, khi một DN phá sản, tài sản bảo đảm của DN sẽ phải trả theo thứ tự ưu tiên như trả thuế cho Chính phủ; trả lương cho người lao động; trả nợ cho ngân hàng… và cuối cùng mới đến người mua trái phiếu. Vì vậy, thị trường trái phiếu DN, đặc biệt là trái phiếu BĐS (trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu không có tài sản đảm bảo) đều đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Do đó, về mặt tài chính, theo tôi, các DN BĐS cần xây dựng cơ cấu tài chính lành mạnh, cân đối giữa nợ và vốn cho hợp lý. Nếu phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng theo tỷ lệ 1:1 (vốn cố định tương đương với vốn vay) hoặc tỷ lệ 1:2 (vốn cố định (1), vốn vay (2)); không nên sử dụng tỷ lệ 1:3, 1:4, 1:5… vì khi đòn bẩy quá lớn, sẽ tạo ra rủi ro lớn cho DN. Về mặt thị trường, các DN BĐS nên tập trung vào các sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, tránh các sản phẩm xa hoa, sang trọng… chỉ phục vụ tình trạng đầu cơ.

Xin cảm ơn ông!.

Nguồn : https://tieudung.vn/bat-dong-san/tu-khung-hoang-cua-tap-doan-china-evergrande:-canh-bao-cho-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-58282.html

Biên Hòa Universe Complex là dự án được phát triển bởi Hưng Thịnh Land (Đơn vị thành viên trực thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh). Đây là dự án căn hộ đầu tiên được Tập đoàn Hưng Thịnh tại thị trường thành phố Biên Hòa. Đặc biệt, dự án được phân phối bởi đội ngũ nhiều kinh nghiệm, chuyên nghiệp Gemma Land quý khách hàng có thể yên tâm tìm hiểu dự án và quyết định lựa chọn cho mình một sản phẩm ưng ý nhất.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Xây dựng – Tân Văn Hoa (Thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh)
Đơn vị phát triển: Hưng Thịnh Land
Đơn vị xây dựng: Hưng Thịnh Incons
Đơn vị phân phối độc quyền: Gemma Land
Vị trí: Mặt tiền Xa Lộ Hà Nội, Phường Hố Nai, Tp Biên Hòa.
Tổng diện tích: 2,9ha.
Block căn hộ: 7 block.
Số tầng: 24 – 29 tầng.
Số căn hộ: 1.931 căn (1-2-3 phòng ngủ).
Shophouse kinh doanh: 27 căn.
Tầng hầm: 01.
Pháp lý: 1/500 và sở hữu lâu dài.
Thời gian thi công: Quý 4/2020.
Thời gian hoàn thành: 30 tháng.
Giá bán Biên Hòa Universe (Chính thức): 2,3 tỷ/căn