Bộ Xây Dựng cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2

Bộ Xây dựng đã chính thức cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2 từ ngày 5/7 tới đây.Thông tin Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất cho phép xây dựng căn hộ chung cư diện tích 25m2, giới chuyên gia bày tỏ lo ngại loại hình căn hộ này sẽ tăng áp lực cho hạ tầng đô thị.

Quy định về căn hộ chung cư 25m2

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy (PCCC), thang máy… đều được quy định chặt chẽ và có hiệu lực từ ngày 5/7 tới đây.

Theo đó, đối với yêu cầu quy hoạch – kiến trúc, Thông tư yêu cầu căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú.

Đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM làm căn hộ 25m2 và đã tạo ra một làn sóng dư luận trên thị trường. Câu chuyện căn hộ chung cư 25m2 đã từng là đề tài bàn luận bởi nhiều người lo ngại diện tích quá nhỏ này có thể phá vỡ quy hoạch, tạo ra các khu “ổ chuột” trên cao.

Thời điểm đó, UBND TP.HCM từng có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề cập đến quy định căn hộ chung cư tối thiểu nhà ở xã hội 30m2, nhà thương mại 25m2. Theo UBND TP.HCM, thành phố đang muốn thực hiện giãn dân ra khu vực ngoại biên nên càng không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã bị bãi bỏ.

Nhiều yêu cầu mới về PCCC và thang máy

Theo Thông tư 03, quy định về chiều cao PCCC của nhà chung cư, gồm: Chiều cao PCCC được xác định bằng khoảng cách từ mặt đường thấp nhất cho xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới của lỗ cửa (cửa sổ) mở trên tường ngoài của tầng trên cùng, không kể tầng kỹ thuật trên cùng.

Khi không có lỗ cửa (của sổ), thì chiều cao PCCC được xác định bằng một nửa tổng khoảng cách tính từ mặt đường cho xe chở cháy tiếp cận đến mặt sàn và đến trần của tầng trên cùng.

Bộ Xây dựng quy định nhiều thông tin mới về PCCC và thang máy.

Theo Thông tư, kể từ ngày 5/7, thang máy tại nhà chung cư phải đáp ứng 10 yêu cầu. Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Cùng với đó, cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 70 căn hộ.

Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450kg. Trong trường hợp nhà có một thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ hơn 630kg.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, người có thu nhập thấp tại TP này chiếm khoảng 50% dân số. Do đó, vấn đề lớn và khó khăn nhất của TP.HCM là giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, cán bộ công chức, sinh viên, công nhân lao động, người nhập cư… để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Cũng theo đề xuất của ông Châu, cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại có diện tích 25-45 m² nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

“Ví dụ, căn hộ diện tích nhỏ chiếm tỉ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư, tại các dự án ở quận ven và huyện ngoại thành là một trong những giải pháp cần thiết để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân” – ông Châu nêu quan điểm.

Trước đó, nói về loại căn hộ này, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ khoa học, công nghệ và môi trường (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh nhiều địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn đang cân nhắc với loại hình căn hộ siêu nhỏ đến 25 m2 bởi sức ép đến hạ tầng. Theo đó, một căn hộ dù có diện tích nhỏ nhưng vẫn là một đơn vị ở, vẫn có nhu cầu về điện, nước, giáo dục, y tế…

“Cái khó nhất là nếu cấp phép ồ ạt căn hộ 25 m2 sẽ dẫn đến quá tải về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như bệnh viện trường học. Chúng tôi đang nghiên cứu chỉ cho phép diện tích căn hộ 25 m2 với tỷ lệ nhất định dưới 20% toàn bộ dự án”, ông Ngọc Anh nói.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng loại căn hộ này chỉ nên áp dụng đối với những khu nhà ở xã hội, nhà ở giãn dân, với các hộ gia đình khó khăn và cần cân nhắc vị trí phù hợp.

Bên cạnh đó, đại đa số ý kiến cho rằng thay vì dài dòng lý giải tại sao đồng ý cho DN làm căn hộ 25m2, Bộ Xây dựng nên tập trung công khai các điều kiện “cần và đủ” đính kèm.

Cụ thể như khu vực nào tạo điều kiện cho xây; nơi nào tuyệt đối hạn chế; có được “chẻ” nhỏ căn hộ to xuống 25m2 để bán? xây xen kẽ, đa dạng diện tích hay chỉ một loại căn hộ 25m2…? Phải nghiêm túc xem xét, có khung pháp lý một cách tổng thể, nếu không sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quy hoạch chung của thành phố.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở QH – KT Hà Nội cũng nêu quan điểm không ủng hộ quyết sách này. Tuy nhiên, một khi đã bắt buộc để đáp ứng nhu cầu thị trường thì phải xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong đó, đối với các khu đô thị đã xây dựng, mặc dù còn tồn đọng bất động sản cũng không nên cho phép tách các căn hộ thành 25m2 để rao bán.

“Nếu bây giờ chuyển đổi từ những căn hộ diện tích lớn sang nhỏ (25m2) sẽ gia tăng dân số, gây áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Từ đây, dẫn đến các khu đô thị có chất lượng đời sống thấp” – ông Nghiêm phân tích.Riêng các khu đô thị xây dựng mới, theo ông Đào Ngọc Nghiêm cần phải lựa chọn vị trí thích hợp, tránh “băm nát” đô thị. Những căn hộ dạng này nếu triển khai ở ngoài khu vực vành đai 3 là hợp lý, hạn chế tối đa phát triển đại trà ở vùng lõi, cận trung tâm.

Các chuyên gia quy hoạch cũng chỉ ra rằng “các căn hộ 25m2 phù hợp với thông lệ quốc tế” không có nghĩa là thích hợp với điều kiện Việt Nam. Khi làm những căn hộ quy mô nhỏ phải xem xét cơ cấu dân số và độ tuổi trong từng khu vực .

Ở Việt Nam, hiện nay, tỷ lệ dân số vàng, tỷ lệ kết hôn khá hợp lý, tỷ trọng sinh đẻ khoảng 1%. Trong khi đó, ở các nước, tỷ trọng sinh cơ học thấp, tuổi kết hôn cao hơn so với Việt Nam nên mới xuất hiện mô hình nhà ở như vậy. Đặc biệt, tỷ trọng diện tích ở bình quân nước họ rất cao. Vì thế, họ có nhiều căn hộ trong cùng một nơi. Có những căn nhà (10m2) chỉ để ở trong quá trình đi làm việc. Còn nơi sinh sống chính vẫn đảm bảo đủ diện tích sống, ánh sáng, môi trường và không khí để thở.